一、基本案情

原告刘某、被告李某、第三人王某原系好友，李某与王某有经济纠纷。2004年第三人王某与他人集资修建房屋， 2005年被告李某与王某口头约定，被告李某装修王某修建的250余平方米房屋居住，但关于该房产系借用、租赁、质押或买卖无书面约定。2006年该套住房的产权证办理到了第三人王某名下。2009年，原告刘某与第三人王某签订房屋买卖合同，购买了被告李某居住的房屋并办理了产权转移登记，但合同约定价格低于当时市场评估价格40%，无资金交付依据。原告刘某对该处房屋的修建、产权办理、系被告出资装修及长期居住等事实知情。被告李某对原告与第三人买卖房屋的事实不知情。2019年原告刘某起诉到法院，请求判令被告李某排除妨害，腾交房屋。

二、分歧：对于应否判令被告排除妨害，有两种截然不同的观点。

第一种观点认为：应支持原告诉讼请求。因原告作为房屋登记所有权人，应享有对该处房屋的占有、使用、收益和处分权。被告虽因与第三人约定占有该处房屋，但不足以阻却原告行使物权排除妨害请求权。被告所受损失，可向第三人甚至向原告主张。

第二种观点认为：应驳回原告诉讼请求。被告占有该处房屋具有合法性，第三人王某故意置占有人权利于不顾，擅自将房屋低价出售，损害了被告合法权益，属滥用民事权利。原告刘某明知该事实而低价购买，交易过程违背常规交易惯例，所有权取得存在瑕疵，应自担房屋不能顺利交付之风险。原告所受损失，可依合同相对性原则向第三人主张。

三、观点评析

笔者同意以上第二种观点，理由如下：

一是第三人违反了禁止权利滥用原则。禁止权利滥用原则是对背离权利设立目的，侵害社会利益关系的权利行使予以否定性评价的一项法律制度。民法上设立该项制度，旨在通过规范民事权利运用行为，以保障社会利益关系的健康运行和发展。我国《宪法》第五十一条规定：“中华人民共和国公民在行使自由和权利的时候，不得损害国家的、社会的、集体的利益和其他公民的合法的自由和权利”；《民法总则》第一百三十二条规定，民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或他人合法权利；《民法通则》第七条规定“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，扰乱社会经济秩序”；《物权法》第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不损害公共利益和他人合法权益”等，都是我国关于禁止权利滥用所作出的规定。

本案中，第三人王某作为房屋的修建人和原登记所有权人，转让房产本无不当。该处房产附着有他人权利，第三人王某应妥为处理，以利交接。但遗憾的是第三人不但不作处理，反而悍然采取了以不合理低价转让房产，并向实际占有人隐瞒交易事实的方式处理，致使实际居住人合法权益受到损害。第三人的行为属于滥用民事权利，自然不能获得肯定性评判。

二是被告李某对该处房产的占有具有一定权利基础。占有是指对于物事实上的控制与支配，设立占有制度的目的，是维护物的事实秩序，禁止他人私力加以破坏，进而维护社会稳定。本案中，被告李某对涉诉房产的占有，具有合法权利基础，该基础来源于其与出卖人王某的约定，投入了全部装修款项等，其对未来权利保障有合理期待，应受到一定程度保护。

三是原告物权取得过程违背常规交易惯例，存在瑕疵。出卖人的义务包括交付房屋和移转房屋所有权登记，买受人亦应尽审慎注意义务。本案原告刘某明知购买该处房产不能顺利交付，但却坚持在不查验房屋，远低于市价，实际居住人不知情等诸多不合理情况下，武断办理了房屋所有权转移登记，人为制造所有权与占有权相分离状态。其整个交易过程违背常规交易惯例，物权取得存在瑕疵，应自行承担房屋不能顺利交付之风险。原告所受损失，可基于合同相对性原则向第三人主张。（陈德泉）